Nieuwe SEHOS-akten bevestigen miljoenenverkoop en leggen regie bij overheid

WILLEMSTAD – Het Land Curaçao en HNO Vastgoed en Beheer hebben zeven percelen van het voormalige Sint Elisabeth Hospitaal (SEHOS) in Otrobanda gekocht voor gezamenlijk 13 miljoen gulden. Dat blijkt uit drie notariële akten van 2 oktober 2026 en nieuwe kadastrale gegevens. De documenten bevestigen de door minister Charles Cooper genoemde koopsom, maar laten ook zien dat een deel van het terrein particulier eigendom blijft. Bovendien zijn aan de aankoop uitgebreide voorwaarden verbonden die de overheid zeggenschap geven over de toekomstige gebiedsontwikkeling.

Het Land Curaçao betaalde volgens de leveringsakte 9 miljoen gulden voor vijf percelen, met een gezamenlijke oppervlakte van iets meer dan 19.000 vierkante meter. Daarvan komt 3,8 miljoen gulden toe aan Otrabanda Village B.V., vertegenwoordigd door ondernemer Bas Filippini, en 5,2 miljoen aan Kunuku Aqua Resorts Holding B.V. van Wouter Tieleman.

HNO Vastgoed en Beheer N.V. kocht twee andere percelen van Otrabanda Village voor 4 miljoen gulden. Die percelen hebben samen een oppervlakte van ruim 3.600 vierkante meter.

De leveringsakten werden op 2 oktober ondertekend en op 5 oktober bij het Kadaster ingeschreven. Kadastrale uittreksels van 9 oktober bevestigen de eigendomsregistraties van het Land en HNO.

Niet het hele terrein verkocht

Opvallend is dat Otrabanda Village niet al zijn grond heeft overgedragen. Het bedrijf blijft eigenaar van perceel B-3502, een terrein van 764 vierkante meter waarop de historische kapel staat.

In een afzonderlijke notariële akte zijn daarom afspraken gemaakt over de toegankelijkheid van de kapel, wegen, doorgangen, vluchtwegen en nutsvoorzieningen.

Ook zijn regelingen getroffen voor het gebruik en onderhoud van bestaande gebouwen die over verschillende percelen zijn verdeeld.

De oorspronkelijke particuliere koper blijft daarmee betrokken bij de toekomstige ontwikkeling van het voormalige ziekenhuisterrein.

Overheid krijgt regie

De nieuwe documenten maken duidelijk dat de transacties niet uitsluitend over de verkoop van gebouwen en grond gaan.

In de leveringsakten staat dat de verdere ontwikkeling van het complex moet plaatsvinden volgens de zogenoemde Ontwikkeluitgangspunten SEHOS Otrobanda.

Daarbij is nadrukkelijk vastgelegd dat het Land Curaçao de regie voert over de gebiedsontwikkeling.

Voor HNO Vastgoed gelden bovendien aanvullende verplichtingen. Het bedrijf moet zijn percelen gebruiken voor zorg- en zorggerelateerde doeleinden in samenhang met het Curaçao Medical Center.

Bij overtreding van bepaalde ontwikkelingsvoorwaarden kan een contractuele boete van 100.000 gulden worden opgelegd. Bij het niet overnemen van die voorwaarden in een toekomstige eigendomsoverdracht geldt een afzonderlijke boete van 250.000 gulden.

De voorwaarden moeten ervoor zorgen dat ook toekomstige eigenaren gebonden blijven aan de afspraken over de ontwikkeling van het terrein.

Eerder masterplan vervangen

Een andere belangrijke bepaling betreft het eerdere masterplan van de particuliere ontwikkelaars.

Uit de akten blijkt dat een bepaling uit de overdracht van 6 juli 2026 over het masterplan en de bijbehorende stratenplannen is komen te vervallen. Otrabanda Village en Kunuku Aqua Resorts hebben afstand gedaan van aanspraken die zij aan die bepaling konden ontlenen.

Daarvoor in de plaats komen nieuwe ontwikkelingsuitgangspunten, waarover de partijen afspraken maakten in koopovereenkomsten van 10 juli 2026.

Welke wijzigingen daarmee precies zijn aangebracht in de oorspronkelijke plannen voor restauratie, commerciële activiteiten en gebiedsontwikkeling, is nog niet volledig duidelijk.

De volledige koopovereenkomsten en de bijbehorende ontwikkelingsdocumenten zijn niet beschikbaar in de onderzochte stukken.

Vragen over vergunningen

De leveringsakten bevatten ook bepalingen over de bestaande juridische en bouwkundige toestand van de gebouwen.

De verkopers verklaren onder meer dat hun niet bekend is of bepaalde gebouwen zonder de vereiste vergunningen zijn gebouwd of verbouwd, of dat nog aan vergunningvoorwaarden moet worden voldaan.

Daaruit volgt niet dat daadwerkelijk overtredingen zijn vastgesteld.

Evenmin blijkt uit de akten dat de overheid heeft toegezegd vergunningen te verlenen of bestaande vergunningprocedures te versnellen.

Wel maken de bepalingen duidelijk dat de juridische en bouwkundige toestand van het complex een aandachtspunt vormt bij de verdere ontwikkeling.

Opnieuw verkocht na faillissement

De nieuwe eigendomsoverdrachten volgen op een reeks transacties die in juni en juli plaatsvonden.

Het voormalige ziekenhuiscomplex werd op 30 juni 2026 voor 10 miljoen gulden door de faillissementscurator geleverd aan Otrabanda Village.

Zes dagen later verkocht Otrabanda Village een perceel van bijna 8.200 vierkante meter voor 4 miljoen gulden door aan Kunuku Aqua Resorts Holding.

Op 10 juli sloten de particuliere eigenaren vervolgens nieuwe koopovereenkomsten met het Land Curaçao en HNO Vastgoed. Die overeenkomsten leidden op 2 oktober tot de nieuwe notariële overdrachten.

De particuliere eigenaren ontvingen volgens de laatste leveringsakten samen aanspraken op 13 miljoen gulden aan koopsommen, verdeeld over de twee ondernemingen. Hoeveel zij na aftrek van hun eerdere aankoopkosten, belastingen en overige verplichtingen daadwerkelijk aan de transacties overhouden, is niet vastgesteld.

Conflict over eerdere biedingen

De akten vormen een aanvulling op het conflict tussen minister Charles Cooper van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning en SEHOS-curator Danilo Narvaez.

Cooper bekritiseerde eerder de verkoop van het voormalige ziekenhuis aan particuliere ontwikkelaars voor 10 miljoen gulden, terwijl de overheid uiteindelijk bereid was 15 miljoen te bieden.

Volgens de curator kwam dat hogere bod op 6 maart, vier dagen nadat de koopovereenkomst met Otrabanda Village was ondertekend.

Narvaez stelt bovendien dat de overheid de financiering van een eerder overwogen bod van 11 miljoen gulden onvoldoende kon onderbouwen.

De nieuwe leveringsakten bevestigen dat de overheid het vastgoed later alsnog gedeeltelijk heeft verworven. Ze geven geen uitsluitsel over de rechtmatigheid van de eerdere verkoop door de curator.

Taxaties hoger dan koopprijzen

Cooper publiceerde op 8 oktober twee taxaties van het voormalige ziekenhuiscomplex.

Een rapport uit augustus 2022 noemt een onderhandse verkoopwaarde van 19,5 miljoen gulden en een executiewaarde van 11,7 miljoen. Een tweede rapport, van mei 2026, komt uit op respectievelijk 26,3 miljoen en 18,5 miljoen gulden.

De curator heeft verklaard dat hij beschikte over een andere taxatie uit 2022, waarin de executiewaarde op 8,15 miljoen gulden was vastgesteld.

Het verschil tussen deze waarderingen is nog niet opgehelderd. Evenmin staat vast of de taxaties betrekking hebben op precies dezelfde grond, gebouwen en rechten die bij de verschillende transacties zijn overgedragen.

Onderzoek naar besluitvorming

De nieuwe akten maken duidelijk dat de overheid al op 10 juli 2026 contractuele afspraken had gemaakt met de particuliere eigenaren.

Nog niet duidelijk is welke regeringsbesluiten daaraan voorafgingen, hoe de aankoop door het Land en HNO is gefinancierd en welke afspraken over de verdere ontwikkeling buiten de leveringsakten zijn vastgelegd.

Ook de verhouding met de al langer bestaande plannen voor de gebiedsontwikkeling van Colon en Otrobanda is nog niet opgehelderd.

De nieuwe notariële stukken bevestigen daarmee niet alleen de aankoopprijs en de nieuwe eigendomsverdeling, maar maken ook duidelijk dat de toekomst van het voormalige ziekenhuis wordt bepaald door een samenstel van afspraken tussen de overheid, HNO Vastgoed en de particuliere eigenaren.